Таким образом, отношения, регулируемые жилищным законодательством, тесно соприкасаются с отношениями, составляющими предмет других отраслей права, в первую очередь с нормами гражданского права. Многие законы и иные нормативные акты с равным основанием могут считаться актами как жилищного, так и гражданского законодательства.
Это относится и к Закону Республики Казахстан "О жилищных отношениях в Республики Казахстан", и к Закону "Об усилении ответственности за самовольный захват домов, квартир, садовых (дачных) домиков и иных помещений, а также за самовольный захват земли и самовольное строительство" и ко многим другим законам и подзаконным нормативным актам, рассчитанным как на собственно гражданские, так и на жилищные отношения. Близость жилищного законодательства с гражданским нашла отражение и в том, что наем жилого помещения специально урегулирован в особенной части Гражданского кодекса (см. глава 30 Проект ГК (особенная часть). Как указывает профессор Толстой Ю.К. "Четкую разграничительную линию между ними едва ли можно провести. Так, Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда" влечет преобразование отношений и с этой точки зрения должен быть отнесен к актам гражданского законодательства. В то же время он порождает или может породить жилищные отношения ( между собственников и членами его семьи, не пожелавшими стать участниками приватизаций; между собственником и иными лицами, проживающими в приватизированном помещение и т.д.), а потому относится и к актам жилищного законодательства". На наш взгляд, жилищное право не является самостоятельной отраслью права, оно является подотраслью такой крупной отрасли права как гражданское право. Следовательно и жилищное законодательство является неотъемлемой частью гражданского законодательства. Этой точки зрения придерживаются многие крупные ученые-цивилисты, такие как профессор Басин Ю.Г., проф. Толстой Ю.К., проф. Сулейменов М.К., проф. Яковлев В.Ф. и др. Интересен тот факт, что Конституция Российской Федерации относит гражданское законодательство к ведению Российской Федерации, а жилищное - к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. и другие ученые считают "поскольку жилищное законодательство относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов, коллизии между нормативными актами в этой области принятыми на федеральном и региональном уровне, должны решаться в пользу федеральных актов."3 Рассматривая вопрос о жилищном законодательстве нельзя не обратить внимание на действие этого законодательства во времени, в пространстве и по кругу лиц.[8] Общим принципом действия закона во времени является немедленное действие нового закона. Это значит, что новый закон применяется к тем правоотношениям, которые возникают с момента его введения в действия. Если же правоотношение носит длящийся характер, то новый закон применяется к тем правам и обязанностям, которые возникают после введения его в действие. Изменение законодательства не влечет автоматического изменения гражданских правоотношений, и они сохраняются такими, какими были в момент законного возникновения. Эти положения служат содержанием принципа "Закон обратной силы не имеет" и относятся также к жилищному законодательству. Но из названного принципа возможны исключения, которые устанавливаются законодательством (но не соглашением сторон) (ст. 6 ГК РК). Например, новым законодательством устанавливаются правила, в силу которого отношения, возникшие до принятия нового закона, сохраняется (размер квартирной платы, коммунальных платежей и т.п.). И если закон запрещает совершение каких-либо действий, ранее не запрещенных, то такие действия должны быть прекращены.[9] Рассматривая действия закона в пространстве, следует напомнить, что по общему правилу, он распространяется на всю территорию Республики Казахстан, за исключением случаев, когда пространственные пределы действия закона ограничены ( например, он распространяется на районы, подвергшиеся стихийному бедствию).Наконец, действие закона может быть ограничено и по кругу лиц. Особенно это относится к законам и иным нормативным актам, предусматривающим различного рода льготы при предоставлении жилья, оплате жилых помещений и коммунальных услуг. К числу лиц, имеющих право на льготы, относятся инвалиды и участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица; участники афганской войны - воины-интернационалисты; военнослужащие, уволенные в запас или отставку; инвалиды 1 и 2 групп ( за исключением лиц, ставших инвалидами в результате совершенного ими преступления); многие другие категории граждан и лиц, которые нуждаются в особой социальной защите со стороны органов государственной власти и местных исполнительных органов. Эффективность действия жилищного законодательства в настоящее время возросла, т.к. новый Закон "О жилищных отношениях" устранил многочисленные противоречия возникшие ранее в регулировании жилищных отношений. В целом при применении норм жилищного законодательства следует на наш взгляд придерживаться следующих правил: во-первых, - нормы Гражданского кодекса подлежат приоритетному применению по сравнению с нормами, которые содержатся в других законах и тем более подзаконных нормативных актах; во-вторых, последующий закон отменяет действие закона предыдущего в той части, в какой предыдущий закон противоречит последующему; в-третьих, при столкновении закона с подзаконным нормативным актом применению подлежит закон.
Таким образом, за историю казахстанской независимости произошли коренные изменения в области жилищного права. Так особо следует отметить процесс расширения нормативно-правовой базы жилищного законодательства РК, что способствовало более точному разграничению многих смежных понятий жилищного права.
1.2 Основные положения жилищного законодательства
Отношения по переходу прав и обязанностей на жилое помещение (дом или квартиру) от одного лица к другому лицу регулируются целым комплексом правовых норм, которые принадлежат к таким отраслям права как гражданское право, жилищное право, административное право, финансовое право (по большей части его подотрасль налоговое право).
Иногда, при нарушении участниками сделок требований норм гражданского, жилищного или финансового права, перед компетентными органами государства возникает необходимость в силу возложенных на них законом обязанностей по защите прав граждан, общества и государства применить в отношении виновных в совершении преступлений лиц нормы уголовного права. Как же разобраться, в каком случае следует руководствоваться гражданским правом, а в каких случаях, к примеру жилищным?
Термин “право” многозначен и наиболее простая формулировка может быть представлена следующим образом: право – это совокупность норм, разграничивающих интересы лиц. Если мораль есть совокупность норм оценивающих интересы лиц, то право именно разграничивает эти интересы, выступает средством наиболее целесообразного с точки зрения государства компромисса между зачастую противоречивыми интересами лиц. Право живет и действует непосредственно в нормах, которые в свою очередь закреплены в определенных государством формах (нормативно-правовых актах, юридических прецедентах, правовых обычаях, нормативно-правовых договорах). Основной формой (источником) права в нашей стране является нормативно-правовой акт, то есть официальный документ государства, содержащий правовые нормы.
Нормативно-правовые акты различаются по юридической силе: есть законы (обладают высшей юридической силой), есть указы Президента (должны соответствовать законам), есть Постановления Правительства (должны соответствовать законам и указам Президента) и так далее по убывающей юридической силы нормативно-правовых актов. Самые важные нормативно- правовые акты это законы, они могут носить разные наименования – кодексы, основы законодательства, просто законы, но главное заключается в том, что все остальные нормативно-правовые акты и другие формы права не могут противоречить законам, а если противоречат, то не должны применяться. В правовых отношениях между лицами их права и обязанности фиксирует другая, не менее важная форма (источник) права – договор. Однако, следует знать, что действует формула, известная еще со времен Древнего Рима, этой колыбели юриспруденции – “договор не может противоречить действующему нормативно-правовому акту”.[10]
Термин “правовая норма” означает правило поведения, масштаб поведения, образец поведения, который является обязательным для всякого юридического или физического лица, попавшего в те условия, которые предусмотрены для указанной правовой нормы.
Гражданское право представляет собой совокупность юридических (то есть установленных государством и защищаемых его принудительной силой) норм, закрепляющих правовое положение частных лиц (физических и юридических), государственных и муниципальных образований в предпринимательском и гражданском обороте, регулирующих имущественные и личные неимущественные отношения между ними, охраняющих их права и законные интересы. Гражданское право относится к исключительному ведению Республики Казахстан. Гражданское право выражено в основном в актах гражданского законодательства. В настоящее время гражданское законодательство Республики Казахстан состоит из Гражданского кодекса РК, части 1 и 2 и ряда других нормативно-правовых актов законов.[11]
Под предпринимательским оборотом понимается совокупность совершаемых сделок в процессе предпринимательской деятельности коммерческими организациями или гражданами, зарегистрированными в качестве предпринимателей. Гражданским оборотом признается совокупность совершаемых сделок не связанных с целями предпринимательской деятельности; то есть если граждане приобретают жилье для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то они являются субъектами (участниками) гражданского оборота. Главный нормативно-правовой акт (источник) гражданского права Гражданский кодекс Республики Казахстан (ГК РК) в ст. 19, так определяет предпринимательскую деятельность: это “граждане вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским Кодексом и иными законодательными актами” в качестве предпринимателей. Легко понять, что основная масса сделок, совершаемых с жильем не преследует со стороны граждан целей предпринимательской деятельности и соответственно, на эти сделки не распространяются многочисленные жесткие правила, установленные правом (повышенная ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, высокие ставки налогов и т.п.). На гражданское право приходится подавляющее количество правовых норм, регулирующих отношения участников сделок с жильем. Это и понятно, ведь без норм гражданского права невозможно понять, кто вправе совершать сделки с жильем, как приобретается право собственности на жилище, что дает право собственности на жилище, каковы основания утраты права собственности на жилище, как правильно заключить договор и грамотно выполнить по нему свои обязанности и многое другое.
Жилищное право представляет собой совокупность юридических норм, закрепляющих права физических и юридических лиц на жилые помещения, регулирующих порядок пользования жилыми помещениями и охраняющих права и законные интересы собственников, иных законных владельцев жилья. [12]
Жилищное право выражено в законах РК и иных нормативно-правовых актах, главным образом постановлениях казахстанского. В настоящее время жилищное законодательство состоит из Закона РК от 16 апреля 1997 года за № 94-I «О жилищных отношениях», Постановление Правительства РК 1 августа 2006 года №726 «Об утверждении Правил предоставления прав на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство», Закон Республики Казахстан от 07.12.2000 N 110-2 "О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан", Закон Республики Казахстан от 03.11.1994 года "Об индивидуальном жилищном строительстве", Закон Республики Казахстан от 07.07.2006 N 182-3 "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам развития арендного сектора жилья", Закон Республики Казахстан от 14.04.2005 N 43-3 "О внесении изменений и дополнений в закон Республики Казахстан "О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан"", постановление Правительства от 24.07.2001 N 997 "Об утверждении типовой формы договора о жилищных строительных сбережениях", форма Правительства от 24.07.2001 N 997 "Типовая форма договора о жилищных строительных сбережениях", приказ Министерства юстиции от 24.08.2007 N 241 "Об утверждении правил государственной регистрации объекта кондоминиума".
