Вважаємо, що набувач повинен знати про всі існуючі права третіх осіб на майно. Це необхідно навіть у тих випадках, коли обтяження хоч і не перешкоджають у відчуженні майна, але можуть вплинути на волевиявлення набувача відносно згоди на укладення договору. Оскільки набувач отримує у власність майно з всіма його обтяженнями то він повинен знати про ці обтяження. З цього і випливає необхідність встановлення обов'язку відчужувача щодо попередження набувача про права третіх осіб на це майно. Але такий обов'язок не знайшов відображення в нормативних актах Тому було б справедливим доповнити ст. 799 проекту ЦК України пунктом 6 такого змісту: "Відчужувач зобов'язаний попередити набувача про права третіх осіб на майно, що відчужується. Невиконання цього обов'язку відчужувачем дає право набувачу майна вимагати розірвання договору і відшкодування заподіяних збитків».
Припинення договору довічного утримання
Договір довічного утримання припиняється зі смертю відчужувача, що є найбільш поширеною та природною підставою припинення цього договору та свідчить про належне його виконання. На це впливає передусім характер зобов'язання, оскільки виконання носить, по-перше, довічний; по-друге, особистий характер і зумовлено його виконанням на користь відчужувача. Таке виконання повністю вичерпує мету зобов'язання та досягає правового результату договору: відчужувач отримує в повному обсязі обумовлене надання, а набувач майна дістає право вільного розпорядження отриманим майном, оскільки до цього моменту право розпорядження обмежувалось.
Якщо договір довічного утримання укладено на користь третьої особи (що передбачено проектом ЦК України), підставою припинення договору буде смерть третьої особи, на користь якої встановлено утримання. Смерть відчужувача майна у цьому випадку не є підставою припинення договору довічного утримання.
Механізм зняття заборони на відчуження майна за договором довічного утримання такий. Нотаріус на підставі свідоцтва про смерть відчужувача робить на кожному примірнику договору напис про виконання зобов'язання набувачем майна, в реєстр заборон на відчуження майна вноситься запис про припинення заборони, після чого майно може вільно відчужуватися набувачем.
Договір довічного утримання може також припинитися зі смертю набувача майна, якщо у нього відсутні спадкоємці або якщо його спадкоємці, яким переходить майно, відмовляться від подальшого виконання договору.
Ст. 428 ЦК УРСР передбачає випадки дострокового розірвання договору довічного утримання на вимогу однієї зі сторін. Це, зокрема, можливе на вимогу відчужувача, якщо набувач майна не виконує своїх обов'язків. У цьому випадку суперечка розглядається за місцем знаходження спірного майна (ст. 130 ЦПК України). Причому факт невиконання набувачем майна обов'язків за договором встановлюється доказами, що надає кожна зі сторін та які розглядаються у судовому засіданні.
Позов відчужувана може бути підкріплено такими доказами: свідченнями свідків; актами експертиз, матеріалами з міліції про перевірку скарг тощо. Спростувати позов про невиконання набувачем майна обов'язків за договором можна пред'явленням до суду таких доказів: квитанцій про сплату комунальних послуг; чеків про придбання ліків; розписок про отримання одягу, предметів гігієни; зошит витрат, понесених набувачем з підписок відчужувача; квитанції з лікарні, що набувач сплатив гроші за лікування відчужувача; квитанції про сплату санаторно-курортної путівки тощо. Розірвання договору за цією підставою може мати місце лише у разі, якщо набувач не виконує умов договору в цілому, а не будь-якого дрібного зобов'язання, зокрема несвоєчасно виправ білизну, пропустив час на прогулянку тощо.
Крім того, договір довічного утримання може бути розірваним за вимогою набувача майна, якщо він не може більш здійснювати надання внаслідок погіршення його майнового становища. Також є можливим розірвання договору за взаємною згодою сторін. Відносно цих способів припинення договору довічного утримання необхідно зазначити, що остаточна правова мета довічного утримання таким способом припинення не досягається. При цьому маємо деякий ексцес: оскільки отримані наслідки під час укладення договору, сторонами не передбачалися та не охоплювались волею то волевиявленням кожної із сторін.
Договір довічного утримання може бути припинено і на інших підставах, передбачених діючим законодавством.
Якщо договір припиняється раніш його повного виконання, підлягає поверненню лише майно, що надано відчужувачем набувачу. Усі види матеріального надання, що булі здійснені набувачем на користь відчужувача майна за договором довічного утримання, не повертаються (ст.428 ЦК УРСР). Будь-які види матеріального надання, здійснені однією стороною на користь іншої сторони поза рамками і крім договору довічного утримання, є можливими виходячи із загальних норм цивільного права та з урахуванням повноти цивільної дієздатності сторін. Наприклад, відчужувач майна може позичати гроші у набувача майна чи навпаки, або укласти з ним будь-яку іншу угоду. Адже необхідно розмежовувати надання, здійснене внаслідок договору довічного утримання, і надання, що здійснюється внаслідок інших цивільно-правових угод.
9. Договір ренти житла
Проблема придбання житла у власність громадянами є сьогодні досить гострою та актуальною. Як вже відмічалося, будівництво житла зараз ведеться повільними темпами, існуючий житловий фонд застаріває, що вказує на його скорочення в майбутньому при існуючій ситуації. Враховуючи високу вартість житла та невеликі прибутки населення при потребі у власному житлі, перспективними є такі відносини, при яких право власності на житло виникає у осіб раніше моменту повної його оплати. Серед таких договорів найменше дослідженим у вітчизняній юридичній літературі є договір ренти, що все ще не знайшов відображення в чинному законодавстві та передбачений лише розділом 55 проекту ЦК України.
Поняття та загальна характеристика договору ренти житла
Згідно зі ст. 784 проекту ЦК України за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платнику ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично сплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або іншого надання. Тобто договір ренти необхідно визначити як договір, що спрямований на передачу майна у власність.
Перш ніж приступити до розгляду та характеристики договору ренти, необхідно з'ясувати зміст цього слова, що новим в українському праві. В різні часи поняттю "рента" надавалися різні значення. Наприклад, К. Победоносцев наводить приклад тлумачення, що надавалося ренті в російському праві до 1917 року. За договором ренти одна сторона віддавала капітал власнику маєтку та відмовлялася безумовно або умовно (на деякий строк), від права вимагати капітал, та в обмін діставала право на щорічне отримання прибутку, або ренти з цього майна, в чиїх би руках воно не знаходилося. Тобто особливості ренти за російським правом до 1917 року були такі. Рента обтяжувала нерухомість незалежно від зміни власника і вона виникала шляхом надання капіталу власнику нерухомості. Рента носила безстроковий або терміновий характер. У англійській мові рента являє собою ціну житла, що здається в найом. В іншому значенні - плату, що дорівнює потенційній корисності землі, якщо вона використовується у різних якостях, що необхідні для забезпечення її пропозиції. Наступне розуміння ренти, що це є показник перевищення сукупного прибутку від землі над можливими витратами. Тобто рента тут виявляється у вузькому значенні, як відображення вартості, тобто плати за землю чи житло. Як бачимо, поняття «рента» не є новим у світовій практиці та у вітчизняному історичному досвіді. Але це поняття має декілька значень, тому необхідне приділити увагу та уявити, що саме розуміє під рентою український законотворець.
Виходячи з аналізу глави 55 проекту ЦК України, що присвячений договору ренти, необхідно зазначити, що це поняття вживається і підлягає тлумаченню в двох аспектах
- широкому та вузькому розумінні. У широкому розумінні рента є узагальнюючим поняттям договору ренти, вид самостійного цивільно-правового зобов'язання з властивими йому загальними та специфічними ознаками, що випливає вже з самої назви глави 55 проекту ЦК України. У вузькому значенні «рента» є формою виплати у вигляді певної грошової суми або іншого надання, що витікає з поняття договору ренти, яке наведено у п. 1 ст. 784 проекту ЦК України.
Перш ніж приступити до юридичної характеристики договору ренти, вважаємо за необхідне відобразити його основну сутність, що знадобиться нам для цієї характеристики. Договір ренти складається з двох складових частин, за першою з яких відбувається перехід права власності на майно від одержувача ренти до платника ренти. На те, що це окрема частина договору ренти, вказує той факт, що перехід права власності може проводитися за окрему платню (що не є рентою у вузькому значенні цього слова) чи безкоштовно (ст. 786 проекту ЦК України). В залежності від цього до переходу права власності застосовуються, відповідно, правила договорів купівлі-продажу або дарування. Другою частиною договору є безпосередня виплата ренти як певної грошової суми або іншого надання, що здійснюється періодично тривалий час та вказує на оплатність правовідносин. Розподіл договору ренти на дві складові частини приводить до твердження, що за договором ренти здійснюються два окремі платежі. Перший пов'язаний з переходом права власності на житло за договором ренти. Другий - це власно рента у вузькому значенні чи періодичні грошові платежі. Остаточна ціна договору ренти чи фактично сплачена платником ренти сума за договором може бути як більшою, так і меншою, ніж реальна вартість майна. Наприклад, у разі відсутності в договорі умови про викупну ціну безстрокової ренти при платному переході права власності викуп ренти здійснюється за ціною, що відповідає річній сумі ренти, яка повинна бути сплачена за договором (п. 2 ст. 795 проекту ЦК України). У цьому випадку вартість майна може бути набагато більшою, ніж фактично сплачена за договором ренти сума. Якщо рента сплачується безстрокове та платник ренти не скористається правом її викупу, співвідношення, у порівнянні з попереднім прикладом, може бути зворотним. Тому цей договір, як відмічають Ю.К. Толстой та А.П. Сергеев, можна вважати алеаторним (чи ризиковим), це відрізняє його від еквівалентних договорів. Тобто на момент укладення договору ренти ще не відомо, чи буде ціна договору за сумою більшою або, навпаки, меншою ніж реальна вартість майна.
Перейдемо до юридичної характеристики договору ренти, про яку потрібно сказати особливо, оскільки цей договір є новим у вітчизняному цивільному праві. Спочатку звернемось до досвіду Російської Федерації, де цей договір застосовується вже декілька років. Але відразу ж обмовитись, що цей досвід треба сприймати лише після певного аналізу, оскільки конструкція ренти в російському праві включає у собі також договір довічного утримання та має інші відмінності від договору ренти, що запропонований укладачами проекту ЦК України.
В сучасній російській юридичній літературі характеристика ренти та її різновиду - договору довічного утримання така. С.П. Грішаєв висловлює думку, що договір ренти є реальним, одностороннім, оплатним2. Така позиція є типовою в російській юридичній літературі останніх років. Реальність договору ренти пояснюється тим, що у легальному визначенні договору ренти, що представлено у ЦК йдеться про те, що відчужувач передає майно у власність набувача. У зв'язку з цим укладення договору пов'язується законодавцем з передачею речі, а це означає, що догові реальний.
Тепер розглянемо конструкцію договору ренти, що передбачена у проекті ЦК України. Щодо оплатності чи без оплатності цього договору. Договір ренти завжди є сплатним оскільки платник ренти зобов'язаний сплачувати одержувачеві ренту у вигляді грошей чи іншого надання в обмін на отримане від одержувача ренти майно. Отже, на оплатність договору ренти житла вказують періодичні рентні платежі, що сплачує платник ренти одержувачеві. Рентні платежі є невід'ємним та обов'язковим елементом цього договору.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18
