А самовольная посадка леса и многолетних насаждений, относящихся к недвижимому имуществу, естественно не подпадают под действие ст. 222 ГК РФ.
Не могут также считаться самовольной постройкой объекты, которые относятся к разряду недвижимости по юридическому критерию, то есть те, которые способны к пространственному перемещению без ущерба для их назначения, - суда внутреннего плавания.
Как считает профессор О.М. Козырь, термин "недвижимое имущество" употребляется законодателем условно, так как недвижимые вещи рассматриваются в качестве объекта гражданских прав с момента их государственной регистрации. Имеются и другие основания, на основании которых следует согласиться с точкой зрения профессора О. М. Козырь.
В юридической науке проблемы легального определения недвижимости, значения "юридической и фактической связи строения с землей" при определении признаков недвижимости не раз обсуждались и обсуждаются сейчас. Предметом исследования в настоящей работе это вопрос не является, но итог данных дискуссий и результат, к которому может прийти законодатель имеет значение для развития института самовольной постройки. При признании "единой судьбы" земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, изменится сама правовая природа, суть самовольной постройки. Соответственно, и последствия будут иными.
Определение объекта как "постройки" также предполагает определенную степень законченности процесса строительства. Строительная конструкция может рассматриваться в этом качестве лишь тогда, когда достигает известной степени законченности. Придерживаясь такого подхода, можно сделать вывод, что ст. 222 ГК РФ не регулируются отношения относительно объектов незавершенного строительства. Данная точка зрения существует среди ученых, теоретиков. Но имеется и противоположный подход к решению данного вопроса. Он основывается на позиции, что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом, а исходя из смысла п. 1 ст. 222 ГК РФ любое недвижимое имущество (включая и не завершенный строительством объект), отвечающее одному из трех признаков самовольной постройки, является таковой. С позиции данного подхода термины "постройка" и "созданный" не следует толковать в смысле завершенности процесса строительства.
Автор придерживается второго подхода. Тем более было бы глупо ждать законному владельцу земельного участка завершения строительства, чтобы защитить свои нарушенные права (подать иск о сносе объекта постройки).
Известны случаи в судебной практике, когда право собственности на самовольно возведенные объекты незавершенного строительства признавалось судом на основании ст. 222 ГК РФ. Но, количество подобных дел незначительно, поэтому говорить о допустимости признания судом права собственности на такие объекты, как общепризнанной и сложившейся судебной практике, преждевременно.
Также, в производстве Дальневосточного таможенного управления находится два дела, предметом которых является самовольная постройка – объект незавершенного строительства с готовностью 58 % (пункт пропуска в селе Марково).
Перечисляя объекты самовольной постройки – жилой дом, строение, сооружение, Гражданский кодекс РФ имеет в виду объекты, обособленные от других, уже существующих на том же земельном участке, аналогичных объектов. То есть, речь идет о самостоятельной постройке. А пристройка части жилого дома к уже существующему старому дому не является постройкой и потому не подпадает под действие ст. 222 ГК. Такая позиция вытекает из буквального толкования закона.
Многие авторы ее поддерживают, но большинство данную норму подвергают расширительному толкованию. По их мнению, пристройка части жилого дома также относится к объектам самовольной постройки. Осуществление пристройки к ранее возведенному объекту выходит за рамки выданного в свое время разрешения на строительство, не соответствует первоначальной проектной документации, по которой выполнено строительство, акту приемки объекта в эксплуатацию, изготовленному на их основании техническому паспорту строения. Тем самым пристройка нарушает определенные названными документами размеры, технические характеристики, конструктивные элементы существующего объекта недвижимости. Осуществление такой пристройки также может нарушать права и интересы собственника земельного участка, владельца недвижимого объекта, третьих лиц.
Ограничение перечня объектов самовольной постройки степенью законченности строительства отвечало бы лишь интересам недобросовестных застройщиков и способствовало дальнейшему росту незаконного строительства. А это недопустимо. Поэтому, автор работы придерживается второй точки зрения.
Актуальным еще является вопрос о самовольно реконструированных объектах недвижимости, так как значительная часть судебных дел о признании права собственности на основании ст. 222 ГК РФ касается именно случаев самовольной реконструкции. Здесь можно выделить два подхода.
Согласно первому из них признать право собственности на самовольно реконструированный объект по правилам ст. 222 ГК РФ возможно лишь при условии, если в результате реконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от объекта до начала реконструкции. В таком случае можно сделать вывод, что этот объект соответствует требованиям статьи 222, то есть является постройкой, созданной вновь на базе того объекта, который был до реконструкции.
По мнению сторонников второго подхода, признание судом права собственности на самовольно реконструированные объекты по правилам п. 3 ст. 222 ГК РФ возможно независимо от характера реконструкции. При этом речь может идти о применении указанных правил только по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ), поскольку, исходя из буквального смысла п. 1 ст. 222 ГК РФ, понятие самовольной постройки по своему содержанию не охватывает самовольно реконструированные объекты.
Под реконструкцией Градостроительный кодекс РФ (ст.1) понимает изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади) и качества инженерно-технического обеспечения, а не создание новых строений и сооружений.
При разрешении таких споров в судебном решении должно быть указано, что судом признается право собственности не на самовольную постройку (как вновь созданный объект), а на самовольно реконструированный объект недвижимости. Анализ судебной практики, к сожалению, показывает, что часто самовольно реконструированные объекты в судебных актах фактически отождествляются с самовольными постройками.
Так, общество с ограниченной ответственностью "Сити Плюс" самовольно реконструировало здание, достроив шестой и седьмой этажи, и обратилось в арбитражный суд о признании права собственности на помещения этих этажей. У общества отсутствовали проектная документация и разрешение на строительство. В данном деле реконструкция недвижимости рассматривается судом как самовольная постройка, и именно на основании ст. 222 ГК РФ обществу в удовлетворении иска было отказано.
В другом деле, где предметом спора был реконструированный объект, суд сделал вывод, что произведенный демонтаж передней стены и перекрытия не является реконструкцией, а объект недвижимости, с учетом выполненных работ, не является самовольной постройкой.
Также, следует обратить внимание еще на один момент. Из анализа буквального смысла определения самовольной постройки можно сделать вывод, что положения статьи 222 ГК РФ не применяются к самовольно установленным временным сооружениям. Это видно из судебной практики нашего региона.
Решением арбитражного суда Приморского края от 14 мая 2002 года по делу № А51-3112/2002 2-127 суд обязал Общество с ограниченной ответственностью "Витон" снести незаконно возведенное временное здание склада. В суде были исследованы документы, подтверждающие, что строение представляет собой временное сооружение, отсутствует фундамент. Спорный объект рассматривается судом, как самовольная постройка – наличие всех признаков самовольности в соответствии со ст. 222 ГК РФ. Данные выводы подтверждены и апелляционной инстанцией – Постановлением от 19 октября 2002 года.
Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 3.05.2001 года по делу № А14-6881-01/264/20 было обоснованно отказано в иске об освобождении земельного участка, так как спорный объект - металлический объект - не является объектом недвижимости, соответственно не относится к категории самовольной постройки.
Регулирование самовольной постройки в нашей стране можно сравнить с законодательством стран Содружества Независимых Государств. Гражданские кодексы Республики Казахстан (ст.244) и Кыргызской республики (ст.254-1) аналогично определяют объект самовольной постройки, как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество.
В итоге, после проведенного анализа, можно сказать, что сформулировать исчерпывающий перечень объектов самовольной постройки невозможно. Закон его не содержит, а доктринальное толкование и судебная практика по этому вопросу не единообразны. При буквальном толковании в качестве объекта самовольной постройки могут выступать:
- жилой дом, то есть жилое строение, которое отвечает требованиям, предъявляемым к жилью, и может служить для постоянного проживания;
- строение и сооружение, которые не предназначены для проживания (административное здание, кафе, бытовка, баня, гараж, скважина водоснабжения);
- иное недвижимое имущество.
При расширительном толковании, которым и руководствуется большинство правоприменителей, в том числе и автор, действие статьи 222 ГК РФ распространяется также на:
- пристройку части жилого дома;
- самовольную реконструкцию объекта;
- объекты незавершенного строительства.
2.2 Субъект отношений, регулируемых статьей 222 ГК РФ
Вопросы, связанные с субъектом изучаемых отношений, определенны в законодательстве четко и конкретно. Разногласий по этому вопросу не имеется и судебная практика единообразна.
Пункт 2 статьи 222 ГК РФ определяет субъекта, как "лицо, осуществившее постройку". Понятие лица следует рассматривать в контексте ст. 218 ГК РФ. Им может быть любое физическое или юридическое, которое нарушило установленные для постройки правила. Речь идет именно о создателе постройки. Из-под действия данного правового режима выводятся фактические владельцы самовольной постройки, не являющиеся ее создателями, в том числе лица, которым самовольная постройка перешла на основании гражданско-правовой сделки.
Статья 24 Федеральный закон от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об архитектурной деятельности) определяет субъекта аналогично – как гражданина или юридическое лицо, осуществляющего строительство архитектурного объекта.
Если ответчик не является лицом, осуществившим самовольную постройку, то на него не может быть возложена обязанность по ее сносу.
Так, Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ дело было направлено на новое рассмотрение, так как нижестоящими судами не исследованы вопросы и обстоятельства, имеющее значение для дела. Ответчик в деле был ненадлежащим - новый собственник объекта, а не застройщик. Не решен вопрос о том, кем была возведена надстройка над зданием, о которой и предъявлено требование о сносе.
Примером служит еще одно дело. Отделение железной дороги обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному унитарному предприятию (МУП) и обществу с ограниченной ответственностью (ООО) об устранении препятствий в пользовании земельным участком вдоль железнодорожного пути посредством обязания ООО снести самовольно построенное помещение кафе в полосе отвода железной дороги. Первая судебная инстанция обязала ООО снести данное помещение. Однако, в ходе судебного разбирательства не было доказано, что именно ООО возвело данное строение. Не представлены также доказательства того, что спорный объект построен МУП. Поэтому не было правовых оснований для удовлетворения исковых требований. Исходя из этого, апелляционная инстанция отказала в иске.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
