Бесхозяйственное отношение к жилому помещению, влекущее его разрушение также является основанием расторжения договора социального найма. Наниматель обязан бережно относиться к дому, в котором граждане проживают, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования жилым помещением, обеспечивать сохранность жилых помещений, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, на лестничных клетках и в других местах общего пользования. Подавляющее большинство нанимателей добросовестно относятся к исполнению своих жилищных обязанностей, поэтому в судебной практике выселение по указанному основанию встречается редко[89].
Как считает Вишневская[90], «понятием «жилое помещение» обозначают не только жилую комнату, но и кухню, коридор, санузел и другие подсобные комнаты, которые могут находиться в общем пользовании. В более широком смысле - и другие места общего пользования: лестницы, парадные. Таким образом, порча и разрушение не только непосредственно жилых комнат, но и любых подсобных помещений общего пользования при наличии указанных выше условий может привести к выселению».
Такое толкование, на наш взгляд, оправданно, поскольку граждане обязаны соблюдать правила содержания всего жилого дома (а не только того жилого помещения, где они проживают), соблюдать чистоту и порядок в подъездах, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.
Применение указанной санкции возможно лишь при установлении причинной связи между правонарушением и соответствующими вредными последствиями. Так, по одному из дел суд отказал в иске о выселении, так как дефекты квартиры были вызваны неисправностью крыши дома, за что наниматель не отвечает[91].
Если помещения разрушаются в результате невыполнения наймодателем своих обязанностей по ремонту, наниматель не может нести гражданско - правовой ответственности, но он обязан сообщать наймодателю о необходимости проведения капитального ремонта, т.к. в некоторых случаях наймодатель может и не знать о том, что помещение приходит в негодность[92].
Не может служить основанием для расторжения договора найма и выселения нанимателя разрушение или порча жилого помещения по причинам, не находившимся в причинной связи с действиями нанимателя (авария водопровода, канализации, электрооборудования и т.п.)[93].
Выселяются не все проживающие в помещении, а только те лица, которые разрушали или портили его. То есть выселяются только те лица, которые виновны в таком недобросовестном отношении к жилищу. Это имеет значение не только для определения возможности выселения самого ответчика, но и возможности выселения других совместно проживающих с ними лиц за данное правонарушение[94].
Для признания наличия системы нарушений не обязательно, чтобы разрушение или порча жилого помещения являлись каждый раз результатом одних и тех же действий. Необходимо, чтобы совершение таких действий (бездействий), которые своим следствием имели порчу или разрушение различных частей жилого помещения[95].
Без предоставления другого жилого помещения согласно ч.2 ст. 91 ЖК РФ могут быть выселены лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным. Выселение такого рода - исключение и крайняя мера, применяемая к родителям.
Прекращение всяких личных контактов лиц, лишенных родительских прав, со своими детьми как обязательное следствие утраты этих прав по суду становится невозможным, если почему-либо они продолжают жить в одном жилом помещении. Однако часто расселение ребенка и родителей, лишенных родительских прав, порождает сложные жилищные проблемы.
Если же родители и дети проживают в квартире или доме, принадлежащем им на праве общей собственности, или собственником жилища является сам родитель, лишенный родительских прав, выселение его невозможно. Лишение родительских прав не может привести к лишению такого родителя его права собственности[96].
Так, Артемовский городской народный суд, рассматривая заявление прокурора о лишении родительских прав и выселении С., установил, что она систематически уклоняется от воспитания своих детей, ведет аморальный образ жизни, страдает алкоголизмом второй степени, что не только служит основанием для лишения ее родительских прав, но и является доказательством невозможности проживания ее с детьми. К С. неоднократно применялись меры государственного и общественного воздействия как по поводу изменения отношений к своим родительским обязанностям, так и по поводу улучшения поведения в жилом помещении, но это не дало положительных результатов. Решением суда оба иска к С. удовлетворены.
В ч.2 ст. 91 ЖК РФ законодатель выделяет данное основание отдельно, но некоторые авторы считают его разновидностью выселения за систематическое нарушение правил общежития[97]. Действительно, в основе обоих лежит один и тот же принцип - выселено может быть лишь то лицо, проживание с которым невозможно, - в первом случае это его близкие, родные, соседи, а во втором - только ребенок ответчика. Одни и те же действия (например, систематическое пьянство и драки) могут повлечь как выселение ответчика за несоблюдение правил общежития, так и (если ответчик лишен родительских прав) выселение ответчика, если его совместное проживание с ребенком невозможно.
Однако между этими основаниями существуют и значительные различия. Во-первых, юридические факты, входящие в основания выселения за систематическое нарушение правил общежития, определяются прежде всего исходя из этих правил, а противоправное поведение, в результате которого граждане, лишенные родительских прав, могут быть лишены и права пользования жилым помещением, представляют собой основания, содержание которых определено в значительной степени нормами семейного законодательства[98].
Во-вторых, в случае выселения из жилого помещения с связи с тем, что совместное проживание ответчика и ребенка невозможно, необходимо говорить не о нарушения правил общежития, а о невозможности проживания родителя с ребенком, что может и не быть сопряжено с нарушением правил общежития[99].
В-третьих, систематичность необязательна, например, в таких действиях, как покушение на убийство ребенка, изнасилование, причинение телесных повреждений.
Поэтому суд не должен доказывать, что невозможность совместного проживания была вызвана систематическим нарушением правил общежития[100].
Сам факт лишения гражданина родительских прав не является основанием для выселения без предоставления другого жилого помещения. Необходимо установить, что совместное проживание родителей и детей невозможно, препятствует нормальному воспитанию детей[101].
При этом в основы вывода о невозможности совместного проживания родителей с детьми могут быть положены не только система нарушения правил общежития, но и другие виды неправомерного, вредного, аморального поведения родителей в отношении детей[102]. В частности, такими деяниями могут быть признаны злоупотребление своими родительскими правами, жестокое обращение с детьми, в т.ч. если родители осуществляют физическое или психическое принуждение над ними, покушаются на их половую неприкосновенность, а также совершили умышленное преступление против здоровья несовершеннолетних, систематическое пьянство, аморальное поведение, склонение детей к попрошайству, мелким кражам, другие действия, отрицательно сказывающиеся на детях[103].
Иски с подобными требованиями могут быть заявлены в большинстве случаев одними и теми же лицами: вторым родителем, прокурором, заинтересованными организациями (органы опеки и попечительства), опекунами, попечителями, хотя не исключено, что их могут подавать и соседи, родственники.
2.3 Прекращение вещно-правовых отношений по пользованию чужими жилыми помещениями
Действующее российское законодательство не содержит единой обобщающей нормы, регламентирующей порядок и основания прекращения ограниченных вещных прав граждан по пользованию чужими жилыми помещениями.
Жилищный кодекс России внес некоторые изменения в правовой статус граждан, пользующихся жилыми помещениями на основании ограниченных вещных прав. Помимо прочего, ЖК РФ затрагивает вопросы прекращения прав пользования чужими жилыми помещениями.
К ограниченным вещным правам граждан по пользованию чужими жилыми помещениями относятся:
- права членов семьи собственника жилья (ст. 292 ГК РФ);
- права отказополучателей, которым в соответствии с завещательным отказом предоставлено право пользования жилым помещением (ст. 1137 ГК РФ);
- права получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, содержащего условие о том, что у получателя ренты возникает право проживания в передаваемом по договору жилом помещении (ст. 602 ГК РФ)[104].
Анализируя действующее законодательство, можно выделить следующие основания прекращения вещных правоотношений по пользованию чужими жилыми помещениями.
Первым таким основанием является смерть управомоченных лиц. Эти права носят строго личный характер и, следовательно, не могут быть переданы иному лицу. Исключение из данного правила составляют случаи, когда в завещании, установившем право пользования жилым помещением, отказополучателю подназначен в соответствии со статьей 1138 ГК РФ другой отказополучатель[105].
Вторым основанием прекращения прав указанных лиц является соединение в одном лице собственника жилого помещения и субъекта ограниченного вещного права пользования жильем. К этому же основанию относятся и случаи расторжения договоров пожизненного содержания с иждивением с возвращением получателю ренты обремененного жилого помещения.
Прекращаются права пользования чужим жильем и по истечении срока, на который они были установлены. Такой срок может быть предусмотрен завещанием или соглашением между собственником жилья и членом его семьи.
Следующее основание - отказ управомоченного лица от принадлежащего ему права. Отказ может быть выражен как в одностороннем порядке субъектом права, так и в виде двухстороннего соглашения последнего с собственником.
Отказ может быть совершен в устной, в простой письменной форме либо может быть нотариально удостоверен. Необходимо учитывать, что в том случае, если указанный отказ состоялся в устной форме, впоследствии в случае возникновения спора собственнику будет достаточно сложно доказать, что такой отказ действительно имел место. Указанное обстоятельство говорит в пользу совершения отказа от вещных прав пользования жильем в простой письменной форме или с нотариальным удостоверением.
К отказу от прав пользования приравнивается и выезд управомоченного лица на другое постоянное место жительства в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в том же населенном пункте. «В данном случае может быть по аналогии применена норма ч. 2 ст. 89 ЖК РСФСР, согласно которой «в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда»... В данном случае собственник может заявить требование о признании этих лиц утратившими право пользования жилым помещением»[106].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
