Несоблюдение требований о государственной регистрации сделки в силу ст.165 ГК влечет ее недействительность. Однако эта же статья допускает совершение сделки в надлежащей форме и до государственной регистрации. В то же время ст.433 ГК связывает момент заключения договора только с его регистрацией. Из этих коллизий можно сделать вывод, что государственная регистрация сделки не относится к форме сделки.
В силу ст.218 ГК на основании сделок приобретается право собственности и другие вещные права, которые согласно ст.223 ГК возникают с момента государственной регистрации. Отсюда следует, что при заключении сделки об отчуждении недвижимости вещное право считается приобретенным только после его регистрации.
Законодатель закрепляет неразрывную связь между приобретением и признанием права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, а при таких условиях государство свою функцию защиты и охраны интересов участников вещно-правовых отношений должно распространить и на стадию приобретения вещных прав.
Именно на стадии приобретения участники сделки должны получить юридическую консультацию, разъяснение смысла, значения и правовых последствий сделки. В этот период проверяются соответствие содержания договора требованиям законодательства и действительным намерениям сторон, дееспособность физического лица и правоспособность юридического лица, конституционный принцип свободы договора, удостоверяется личность договаривающихся, выполняется техническая работа по подготовке проекта договора.
Федеральный закон правильно ориентирован на то, что при нынешних условиях на участников коммерческого оборота не может быть возложена обязанность проверять полноту и достоверность всех правоустанавливающих документов, предшествующих сделке. Это стесняло бы свободу гражданского оборота и понижало бы ценность приобретаемых прав собственности. Естественно, все эти обязанности государство возложило на регистратора. Однако выполнение перечисленных действий, связанных с приобретением вещных прав, не входит в компетенцию регистратора. Последний только проверяет и констатирует то, что состоялось на стадии приобретения.
В арсенале регистратора четыре действия, направленные на защиту интересов приобретателей недвижимости: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; назначение правовой экспертизы документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости; проверка юридической силы правоустанавливающих документов.
Одним из важнейших и основных действий является проведение правовой экспертизы документов. А это значит, что в каждом деле, содержащем правоустанавливающие документы, должен быть акт эксперта или экспертного учреждения. Каковы порядок проведения этой экспертизы и форма заключения, законодатель не раскрывает. Нет наработок в этой части и в практике деятельности других юридических структур. Процессуальная природа правовых экспертиз не получила отражения не только в нормах права, но и в теории.
Очевидно только одно, что регистратор и эксперт не могут быть в одном лице. Во-первых, производство экспертизы не входит в компетенцию регистратора, во-вторых, эксперт должен иметь необходимую юридическую специальность, опыт работы с правовыми документами и быть компетентным в вопросах, составляющих предмет экспертизы.
Таким образом, возникает необходимость в создании специальной службы, обеспечивающей проведение правовой экспертизы. Причем делать это придется незамедлительно, несмотря на то, что помимо высокого уровня юридической и профессиональной подготовки персонала потребуются дополнительные расходы из федерального бюджета. Отсутствие экспертного заключения делает запись в Едином государственном реестре сомнительной и оспоримой в судебном порядке из-за неполноты проведенной проверки.
Все выводы по регистрации должны быть построены на основании заключения эксперта. Именно в этом документе регистратор почерпнет сведения о законности сделки, данные о наличии противоречий методу заявляемыми и уже зарегистрированными правами, о подлинности и юридической значимости представленных документов. Поэтому немаловажным является вопрос о взаимодействии эксперта и регистратора. В одних случаях регистратор по вопросу назначения и проведения экспертизы привлекает необходимых специалистов и их взаимоотношения построены на гражданско-правовом договоре, где, помимо прочего, содержатся данные об ответственности сторон, оплате и расценках за оказываемые услуги. В других случаях, с целью уменьшить дополнительные расходы по регистрации, эксперты по трудовому контракту принимаются в штат учреждений юстиции. Подобное сотрудничество законодателем не урегулировано и, вероятно, ущемления прав заинтересованных в сделке сторон будут иметь место. А раз эксперт предупреждается об ответственности за свои действия, то ошибки, содержащиеся в заключении, допущенные по небрежности или в результате добросовестного заблуждения, влекут обязанность эксперта или юридического лица возместить за свой счет материальные убытки то ли в силу договора, то ли в силу обязательства вследствие причинения вреда. Выполнение столь объемного экспертного исследования затруднено и тем, что в законе не определено понятие вещного права, не сформулирована единая система вещных прав. Не ясно, каким образом проверять законность сделки, юридическую силу и действительность документа. Все это создает определенные негативные моменты в осуществлении государственной публичной функции по защите и признанию вещных прав приобретателя недвижимого имущества.
На стадии регистрации в рамках Федерального закона от 21 июля 1997 г. не представляется возможным дать объективную оценку юридическим фактам, составляющим технологию приобретения вещных прав. В конечном итоге это, как мне думается, не может не привести законодателя к мысли о необходимости сочетания регистрации с предварительным нотариальным удостоверением сделок с недвижимостью.
И к этому есть реальные предпосылки, поскольку должны быть изучены документы, отражающие способность субъекта к приобретению прав собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, установлен факт проверки дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, участвующих в составлении документов. Проведение таких проверок не входит в компетенцию регистратора, он может только приостановить государственную регистрацию прав до получения соответствующих документов. Полномочиями же по проверке дееспособности и правоспособности законодатель наделил только нотариуса (ст.43 Основ законодательства РФ о нотариате). Отсюда следует, что на договоре или ином документе, подтверждающем приобретение права на недвижимость, должна быть удостоверительная надпись нотариуса о способности лица приобрести (или передать) данное право.
Нужно сказать и об объекте, подлежащем приобретению. Он относится к сфере вещей или иного имущества, прочно связанных с землей. В этой части правовой эксперт должен подтвердить свой вывод о том, что предметом приобретения является недвижимость, и доказать прочность связи приобретаемого объекта с землей на основании представленных ему для проверки заключений соответствующих специалистов. Назначение таких экспертиз не входит в обязанность регистратора. Подобные исследования редко назначают и нотариусы, хотя в соответствии со ст.41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате назначение экспертизы, истребование дополнительных документов входят в основные правила совершения нотариальных действий.
Приобретение права предполагает также и законное основание, по которому происходит переход вещных прав на недвижимость.
Исследования правового эксперта в этой части должны дать четкий ответ о том, как формировалась воля лица, приобретающего или отчуждающего права на недвижимость, нет ли факторов, которые могли исказить представления о существе отношений (заблуждение, обман и т.п.) либо создать видимость внутренней воли при ее отсутствии (угроза, насилие и т.п.)[56]. Каким образом это будет определяться и фиксироваться, Закон от 21 июля 1997 г. ответа не дает. Не сможет однозначно решить эти вопросы и эксперт, так как в силу своего статуса он работает только с документами, а не с участниками данных правовых отношений.
Для повышения достоверности проведенной экспертизы и тем самым укрепления приобретенного права регистратор будет вынужден принимать только те правовые документы, которые удостоверены нотариусом в части выявления истинной воли сторон, выяснения того факта, что стороны понимают значение своих действий и т.д. В противном случае трудно выполнить требование законодателя (абз.1 п.2 ст.1 ГК) о том, что физические и юридические лица приобретают свои права, в том числе и вещные права на недвижимость, только своей волей.
Заключение
В соответствии с нормами ГК РФ права на недвижимость, их возникновение, ограничение, прекращение и переход подлежат регистрации в государственном реестре.
По существу названная регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.
Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РФ.
Представляется, что предлагаемое определение государственной регистрации согласуется и с общими положениями ГК РФ, регулирующими оборот недвижимости и прав на нее. Так, в соответствии со ст.131 ГК РФ вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Момент же возникновения прав может по времени и не совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п.2 ст.8 Гражданского кодекса. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации.
Таким образом, законодатель, установив обязательность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу исключительно правоустанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении или прекращении.
Не совсем удачной поэтому представляется редакция ст.2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 г., подписанного Президентом РФ 21 июля 1997 г. (опубликован в "Российской газете" от 30 июля 1997 г.), в которой государственная регистрация определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, а также как единственное и исчерпывающее доказательство существования прав на недвижимость.
Неудачность такой формулировки, на наш взгляд, связана и с тем обстоятельством, что государственная регистрация вряд ли может рассматриваться как единственное доказательство существования прав, поскольку это положение противоречит ст.12 ГК РФ, устанавливающей возможность судебного признания прав, а также судебно-процессуальным нормам.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
