Договор аренды нежилых помещений

Договор аренды нежилых помещений

ИНСТИТУТ ФИНАНСОВ, ЭКОНОМИКИ И ПРАВА

ОФИЦЕРОВ ЗАПАСА


Юридический факультет

Кафедра гражданско-правовых дисциплин

 



Новиков Григорий Владимирович

(фамилия, имя, отчество студента)


Договор аренды нежилого помещения

(наименование работы)

 

 

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА


Студента 3 курса группы ЮЗ-15



Научный руководитель


кандидат юридических наук


(ученая степень, звание)


Земляная Татьяна Борисовна


(фамилия, имя, отчество)




Допущен к защите


«___» _________ 2003 г.


Заведующий кафедрой




(подпись)


Москва - 2003 г.

План.

ВВЕДЕНИЕ........................................................................................................ 3

1. ОБЪЕКТ, ОСОБЕННОСТИ СОДЕРЖАНИЯ И ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ........................................................ 5

1.1. Нежилое помещение, как объект договора аренды......... 5

1.2. Особенности содержания договора аренды нежилого помещения................................................................................................. 10

1.3. Порядок заключения и государственной регистрации договора аренды нежилого помещения.......................................................... 30

2. ОСОБЕННОСТИ ИЗМЕНЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ........................................................................ 41

2.1. Основания изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения................................................................................................. 41

2.2. Порядок и последствия изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения.......................................................... 50

ЗАКЛЮЧЕНИЕ............................................................................................... 58

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ....................................... 62

Нормативные акты................................................................................ 62

Научная литература.............................................................................. 63

Журнальные и газетные статьи....................................................... 65

Судебная практика................................................................................ 66

ПРИЛОЖЕНИЕ (ФОРМА ДОГОВОРА НА АРЕНДУ НЕЖИЛОГО ФОНДА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В СОБСТВЕННОСТИ МОСКВЫ)............................ 68


         ВВЕДЕНИЕ.

Актуальность темы. В современных условиях перехода к рыночной экономике, выбранная тема становится все более актуальной. Договор аренды нежилого помещения является  самым распространенным видом договора среди юридических и физических лиц, а так граждан-предпринимателей. В настоящее время заключается большое количество договоров аренды нежилых помещений. Это обусловлено тем, что для размещения и деятельности любой организации необходимо помещение. Однако недвижимость стоит дорого, и потому лишь немногие организации, предприниматели, а тем более физические лица не в состоянии приобрести помещение в собственность. В связи с этим значительная часть всех нежилых помещений, занимаемых организациями, арендуются и используются под офисы, склады, магазины и для иных производственных целей.

Кроме того, для создания предприятия, организации необходим юридический адрес, а регистрационная палата не принимает документы на регистрацию без гарантийного письма, в котором потенциальный Арендодатель гарантирует предоставление помещения в аренду, а аренда офиса в жилом помещении не разрешена Гражданским кодексом РФ (далее по тексту ГК РФ), т.к. в п. 2 ст. 288 ГК РФ дано определение жилого помещенияэто помещение предназначенное для проживания граждан, а в п. 3 ст. 288 ГК РФ установлено, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается, а размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Объект исследования: договор аренды нежилого помещения.

Предмет исследования: современные проблемы регулирования правоотношений аренды нежилого помещения.

Степень разработанности темы. Проблематика договора аренды нежилых помещений  в научной юридической литературе исследовалась рядом авторов: И. Исрафиловым, В.В. Витрянским, М.И. Брагинским, Т. Брагинской, О.Н. Садиковым, Т.Ю. Комаровой и другими. Из-за несовершенства законодательства, регулирующего правоотношения аренды нежилого помещения, на практике возникает много вопросов при составлении, заключении и действии договоров аренды нежилого помещения. В связи с этим, ученые-юристы расходятся во мнениях в ряде вопросов связанных с рассматриваемым нами видом договора. Уровень разработанности темы свидетельствует о необходимости дальнейшего, более тщательного исследования данной проблематики.

Цель исследования: раскрыть отдельные особенности и нюансы  договора аренды нежилого помещения с учетом реальных, правовых ситуаций и разработать на этой основе рекомендации по совершенствованию законодательства Российской Федерации в области аренды нежилого помещения.

Задачи исследования:

1.                  Исследовать объект, особенности содержания и заключения договора аренды нежилого помещения.

2.                  Раскрыть особенности изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения.

3.                  Разработать конкретные рекомендации по совершенствованию законодательства Российской Федерации в области аренды нежилого помещения.


1. ОБЪЕКТ, ОСОБЕННОСТИ СОДЕРЖАНИЯ И ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

1.1. Нежилое помещение, как объект договора аренды.

Перед рассмотрением правоотношений аренды важно правильно понимать, что является объектом аренды для определения конкретных прав и обязанностей арендодателя и арендатора.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ квалифицирующий признак, в соответствии с которым характеризуются возможные объекты аренды состоит в следующем: объектом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т. е. непотребляемые вещи.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК РФ). В настоящее время такого закона нет.

В определении объекта аренды, указанного в ст. 607 ГК РФ, законодатель отдельно не выделяет понятия, которые входят в числе объектов арендных отношений. В связи с этим необходимо выяснить, что же такое нежилое помещение. Понятие «нежилое помещение» в литературе и нормативных актах трактуется по-разному.

Немало вопросов до настоящего времени вызывает вопрос о том, относятся ли к зданиям и сооружениям нежилые помещения и соответственно, следует ли на них распространять такой же правовой режим или нет. И в теории, и в практике до настоящего времени не существует единого мнения по данному вопросу.

Рассмотрим, как трактуется понятие «нежилое помещение» в нормативных актах разных уровней.

В ГК РФ 1996 года не раскрывается соотношение понятий «здание» и «нежилое помещение». В ГК РСФСР 1964 г.[1] была глава 27 «Имущественный наем» и в ст. 277 данной главы предусматривался найм строений и нежилых помещений. В ГК РФ 1996 г. утрачено понятие «нежилое помещение», а также понятие «строение», зато появилась новый § 4 главы 34 «Аренда зданий и сооружений». Согласно части 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений, отсюда можно сделать вывод, что аренда нежилых помещений регулируются теми же нормами, что и аренда зданий и сооружений.[2]

Закон г. Москвы от 02.04.97 г. № 7 «О государственном контроле за учетом регистрацией и использованием объектов нежилого фонда в г. Москве» определяет, что объекты нежилого фонда – это отдельно стоящие нежилые здания, строения и сооружения, части зданий, строений и сооружений, а также нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, чердаки, подвалы, технические и иные помещения нежилого назначения.[3]

В Положении о лицензировании риэлторской деятельности, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.11.96 г. № 1407, сказано, что риэлторы совершают сделки со следующими объектами недвижимости: земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.[4]

В вышеуказанных документах термин «нежилые помещения» употребляются в одном ряду с понятиями «здания», «строения», следовательно, «нежилые помещения» - это самостоятельное «узкое» понятие.

Есть у законодателей и другая трактовка понятия «нежилое помещение».

Согласно п.1 Распоряжения Госкомимущества РФ от 05 февраля 1993 года № 217-р «Об утверждении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилое помещение», нежилые помещения включают в себя здания, сооружения, встроенно-пристроенные нежилые помещения.[5]

В Приложении № 1 под названием «Положение о порядке учета и оформления, прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве», к Постановлению Правительства г. Москвы от 13.08.96 г. № 689 «О поступлении средств по итогам первого полугодия 1996 года от приватизации, аренды земли и нежилых помещений и дополнительных мерах по совершенствованию учета городского имущества и повышению эффективности его использования», дается определение понятий: нежилой фонд – это нежилые помещения (здания, сооружения); нежилые помещения – это отдельные строения и их часть, неиспользуемые для проживания граждан; отдельные строения – здания, сооружения и другие объекты, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в Московском городском бюро технической инвентаризации (МосГорБТИ).[6]

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17



Реклама
В соцсетях
скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты